《民法典》重点条文系列裁判规则：5关于业主在建筑物区分重大事项决策和表决权的相关裁判规则。

来源：法信

提示：所有注明“出处”或“转自”的本期作品均转载于媒体，版权归原作者及原出处所有。 共享的内容为作者个人观点，仅供读者参考，不代表本期观点《民法典》第二百七十八条

法律变迁的说明

《民法典》第二百七十八条对业主共同决定事项和表决的规定，通过调整不同事项的决定比例强化了业主的权利。 具体而言，对于共同决议，在第一款第八项中增加“改变共有部分用途或者利用共有部分进行经营活动”的新决议，增强业主对共有部分的管理控制能力，将“建筑物及其相关设施维修资金的使用和筹集”改为“使用”“筹集” 关于表决规则，第二项以《物权法》的“总面积、总人数”为计算基数，在满足参加投票的要求后，以参加投票人数为计算基数。 对物业服务经营者的选任、解聘等一般事项，可以降低对业主人数确定的要求，要求“参与投票且专有面积过半的业主，参与投票的人数过半”，这样的事项更容易确定。 对于特殊事项，将决策人数从“二三分之二”提高到“二四分之三”，使决议的拟订更加慎重。

法信类案裁判规则

1 .物业管理物业的分割、搬迁、调整或重置，应由业主共同或业主大会诉——徐州西苑艺君花园(首期)业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理产权确认纠纷案

案例摘要：物业管理用房按规划定点建设，为业主共用，区分所有权建筑物管理者办理管理维护工作所需的场地。 建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、搬迁、调整或者重新安置，应当由业主共同或者业主大会决定。

审判：江苏省徐州市泉山区人民法院

资料来源： 《最高人民法院公报》 2014年第6期(总的第212期)。

2 .物业服务企业或者其他管理人员的选任和解聘应当由业主共同决定——万震宇诉新天地华庭业主委员会、谢斌全、谭文义、王群勇业主撤销权纠纷案

案例摘要：选聘小区物业服务企业或者其他管理人员是业主享有的对物业共享和共同管理的权利，应当由业主共同决定。 业主委员会未经业主大会投票作出的选任决定违反物权法的规定，业主有权行使撤销权，请求人民法院撤销。

案件编号： ( 2010 )东一法民一初字第2308号

审判：广东省东莞市第一人民法院

资料来源： 《人民司法案例》 2011年第2期

3 .未经业主共同决定擅自出售公共部分，不发生物权变动的效力——陈秀碧诉林华氏等停车场案

案例摘要：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共享和共同管理的权利。 有关权利共享和共同管理的重大事项由业主共同决定。 未经所有者共同决定擅自出售公共部分的，其行为无权处分，只发生债权请求，并不发生物权变动的效力。

案件编号( 2014 )厦民终字第1085号

审判：福建省厦门市中级人民法院

资料来源： 《中国审判案例要览》(2015年民事审判案例卷) )。

4 .地下车库的管理使用是共享和共管权利的重大事项，应当由业主共同决定——丁某诉阳光小区业主委员会业主撤销权纠纷案

案例摘要：地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐稳定，是权属共享与共管的重大事项，必须由全体业主而不是全体地下停车场业主共同决定。 将地下停车场和地面停车场作为整体停车资源，地下停车场业主在地面停车场停放的车辆提高收费标准的做法，可以起到通过价格杠杆合理调节资源分配的作用，不侵犯地下停车场业主权益。

案件编号： ( 2018 )上海01民终9513号

审判：上海市第一中级人民法院

资料来源： 《中国上海司法智库精品案例》第106期

5 .属于业主共有的车位使用纠纷，依法由业主共同协商——黄老师决定业主委员会、物业公司车位管理制度纠纷案

案例摘要：占用业主共有的道路或者其他场所用于停放机动车的停车位，归业主共有，其使用争议应当依法由业主共同协商确定。

审判：上海市普陀区人民法院

资料来源：上海法院网络发布日期： 2012年7月31日

法信司法观点

业主共同决定的事项和表决规则

与《物权法》第76条的规定相比，《民法典》物权编辑第278条增加了业主共同决定的事项，修改了表决规则。

全体业主共同决定是由业主通过业主大会决定的。 业主共同决定的事项，一是制定和修改业主大会议事规则，二是制定和修改管理章程，三是选举业主委员会或者更换业主委员会成员四、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员五、建筑物及其附属七是改建、改建建筑物及其附属设施；八、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动； 九是涉及权属共有和共同管理的其他重大事项，包括变更共有部分用途、利用共有部分进行经营性活动、共有部分处置以及业主大会依法决定的事项，或者按照管理章程由业主共同决定的事项。

所有者的共同决定事项，首先必须满足投票的前提条件。 即专有部分面积在2/3以上的所有者和人数在2/3以上的所有者参加投票。 只有专有面积和人数符合表决条件时，才能对重大事项进行表决，否则决议无效。 维护资金(不包括维护资金使用)、建筑物及其附属设施的改建、重建、共用部分改变用途或者利用共用部分从事经营活动的，参加投票专有部分面积3/4以上的业主和参加投票人数3/4以上的业主应当同意。 其他事项也需要参加投票的专有部分面积过半数的业主和参加投票人数过半数的业主同意。

专有部分面积和建筑物总面积的计算方法，专有部分面积按房地产登记簿记载的面积计算；尚未办理物权登记的，按测绘机构实测面积计算； 未实测的，按房屋买卖合同载明的面积计算； 建筑物总面积根据前款统计总和计算。 业主人数和总人数的计算方法为：业主人数按专有部分数计算，一个专有部分按人计算，但建设单位有未售出部分和已售出部分以及同一买受人有一个以上专有部分的按人计算； 总人数根据前款统计的总和计算。

本条新规则的要点如下

)1)增加变更共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，是业主共同决定的事项。 该内容适用于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条中的“变更共有部分的用途，利用共有部分进行经营活动，处置共有部分。 同时，业主大会依法决定的事项或者管理章程依法决定应当由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项””的规定。 《民法典》物权编辑吸取了该司法解释的经验，补充规定是业主共同决定的事项之一，主要原因是改变共有部分的用途或利用共有部分进行经营活动，是业主对共有部分的重大变化，涉及业主的重大利益。 把共享部分挪作他用，比如把公共活动场所变成房地产单位，当然会影响业主的共同利益。 利用共有部分从事经营活动，例如将公共绿地建设房屋出租，将共有部分的空间出租给快递公司等，也符合业主的共同利益。 对此，全体业主必须共同作出决定。

)2)修改了业主共同决定事项的规则。 具体改变的规则是：第一，增加了投票的先决条件，即参加投票的人必须满足人数和面积的要求。 第二，修改了使用建筑物及其附属设施的维修资金的表决规则。 也就是说，根据原来2/3的面积和业主数量确定，修改为需要1/2以上的面积和业主数量的同意。 这是为了通过降低投票要求，解决维护资金使用困难的问题。 第三，筹集建筑物及其附属设施维修资金，修改了改建或重建建筑物及其附属设施的表决规则。 即，根据原来的2/3的面积和所有者数量决定了需要3/4的面积和所有者数量的同意。 第四，改变共有部分用途，修改利用共有部分进行经营活动的表决规则。 也就是说，根据本来的1/2的面积和业主数量决定，修改为以3/4的面积和业主数量同意。 总的来说，业主共同决定的事项涉及业主的切身利益。 通过修改业主共同决定事项的决议规则，解决了实践中业主决策难的问题，使决议的制定更加慎重。

(节选：杨新，李怡雯著： 《中国民法典新规则要点》，法律出版社2020年版，第207~208页) )。

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